四川新闻网消息（李倩 记者 程海英）近日，纳溪区人民法院联合区住建局组织各镇、街召开了工作培训会，对小区召开业主大会、成立业委会等问题提供法律咨询和指导，力争从根本上解决物业与业主之间的持久矛盾，维护广大业主的合法权益。

会上，法官作出物业纠纷成因分析：一是业委会成立难题。业委会成立的程序制度模糊，业主对业委会成立程序的合法性存疑，则丧失了对其选择的物业管理企业信任的基础。二是现行法律法规对物业管理企业的职责规定有原则性和笼统性，对其服务质量及对应价款没有具体的标准，导致业主认为物业管理企业的收费与其提供的服务质量不符的矛盾。在审判当中，最常听见的业主怨言是“服务不到位”“房屋漏水物业没解决”“公共绿化带被业主私有化物业不管”“安全保障不到位”。

针对以上问题，法官对与会镇、街工作人员作出以下业务指导：一是加强主体责任，制定召开首次业主大会及成立业委会的严格程序，落实监督责任，遵照执行。二是建立物业管理企业长效考评机制，对企业服务内容细化规定，对企业的服务质量进行科学考评，研究根据评级分级收费的科学政策。各镇、街和住建部门应加强对物业管理企业的监管，定期组织业务培训，培养其服务意识，规范物业服务，从根源上杜绝物业纠纷的产生。

随着物业纠纷逐年显现，纳溪区法院受理的物业服务合同纠纷案件激增，2020年审结160件，2021年开年至今未过半载已收案133件，数量激增。物业公司起诉业主要求缴纳物业费系该类纠纷的绝对主体，已成为影响社会稳定的重要因素。就法院审理物业服务合同纠纷案件的情况，往往是支持物业公司的诉求，许多业主往往会疑惑：“法院为何不采纳我的抗辩理由呢”。因此，法官想对业主最常提出的几种抗辩理由作出告知：一是清洁卫生绿化养护服务存在瑕疵。须知物业管理服务具有综合性、多样性、持续性的特点，不能以某项服务存在瑕疵为由拒缴物业费。当然，业主可以此作为抗辩理由，但依据“谁主张谁举证”原则，业主必须提供有力证据予以证明，如确系重大服务瑕疵，法院可能会对物业费及违约金作出相应的减免。二是房屋开裂、外墙或房顶漏水未修复。法官提示，面对此项问题时业主方应分清责任主体。房屋开发商对于外墙和楼顶防水的质保期为五年、对于主体结构质保期为终身，因此处于其质保期间时开发商才是承担修复责任的主体。若在质保期外则业主应申请启用房屋专项维修资金予以维修。三是物业未能阻止业主在小区内的违章搭建。物业管理企业作为小区的服务者确有制止小区业主违规搭建的义务，但物业管理企业不具备行政管理职能，不能对违章搭建的行为作出处罚，其通过向有关行政主管部门进行报告则尽到了自己的义务，因此当物业管理企业能够证明已就业主的投诉进行了依法处理的话，业主的该项抗辩主张便难以胜诉。

相信，纳溪法院通过司法审判职能的延伸参与进社会综合治理，能推动当今中国社会亟待解决的物业与业主这一社会难题进一步化解。通过职能部门的监管、规章规则的制定、长效机制的创立、公民普法程度的提升，共建起安定和谐的社会环境。